Стаття про "Об'єднання співвласників багатоповерхових будинків"
Термин «ОСМД» впервые стал известен широкой публике в 1992 году, когда в Законе Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» было отмечено, что владельцы приватизированных квартир могут создавать такие объединения. Но аналог этого термина «кондоминиум» (в переводе с латыни - «совместное владение имуществом») появился еще в древнем Риме, когда возникла необходимость разным семьям жить в одном доме и решать много общих вопросов. С тех пор во всех без исключения странах мира такие объединения (в тех или иных формах) стали основой организации совместного проживания людей, альтернативы которой нет.
В Украине статус ОСМД определяется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», согласно статье 1 настоящего Закона ОСМД - это юридическое лицо, созданное собственниками помещений для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества. То есть объединение имеет печать, банковский счет, заключает гражданско-правовые договоры, по своим обязательствам отвечает своим имуществом (но не личным и не общим имуществом своих членов), является неприбыльной
организацией.
Итак:
ОСМД
юридическое лицо, созданное владельцами квартир и / или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества.
совладельцы
владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме
Основная деятельность
обеспечение реализации прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам.
Договорные отношения между ОСМД и поставщиками коммунальных услуг
Члены ОСМД заключают договоры с предприятиями, которые предоставляют коммунальные услуги, и перечисляют средства за оказанные услуги непосредственно на счета этих предприятий ОСМД
Совладельцы многоквартирного дома ОСМД как коллективный заказчик
выступает коллективным заказчиком (абонентом) коммунальных услуг по договорам, которые заключаются им с предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги (как вариант). В этом случае объединение несет полную ответственность за своевременную уплату стоимости фактически потребленных членами объединения коммунальных услуг.
В одном многоквартирном доме может быть создано только одно объединение.
________________________________________
Владельцы квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, могут создать одно объединение.
Развенчание мифов об объединении совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), препятствующие их созданию
миф 1
Если мы не создадим ОСМД, то ЖЭО, власть (городская, государственная), любой другой решит проблемы нашего дома, поскольку они должны это делать.
Как на самом деле:
Управление многоквартирным домом - совершение совладельцами многоквартирного дома действий по реализации прав и выполнения обязанностей совладельцев, связанных с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома.
Ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», ст. 382 Гражданского кодекса Украины, ст. 5 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» определили, что владельцы квартир в многоквартирном доме являются совладельцами общего имущества: вспомогательных помещений дома, технического оборудования и элементов внешнего благоустройства. Совладельцы обязаны участвовать в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома.
Проведение капитального ремонта дома и его финансирования является обязанностью совладельцев многоквартирного дома (владельцев квартир и нежилых помещений в этом доме) с момента приобретения в собственность квартир или нежилых помещений путем приватизации, покупки и тому подобное. На сегодня в Украине более 90% жилого фонда приватизировано. И выбор / изменение формы управления никоим образом не изменяет права собственности на общее имущество многоквартирного дома!
Наиболее распространенным мифом, который существует в обществе на сегодня является то, что потребители считают, что платя за услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, они платят и за капитальный ремонт жилого фонда, город обязан выполнять. Это очень ошибочное мнение, ведь в состав тарифа на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий не входит выполнение капитального ремонта.
Типовой перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий утвержден постановлением Кабинета Министров Украины постановлением Кабинета Министров Украины от 1 июня 2011 № 869 и четко определен в договоре на оказание этих услуг, который заключается между потребителями и обслуживающей организацией.
Что касается капитальных ремонтных работ, то несмотря на то, что согласно действующему законодательству бремя содержания имущества несет его собственник (совладельцы), механизмы выделения бюджетных средств на проведение работ по капитальному ремонту домов не отменено. Органы местного самоуправления и в дальнейшем будут принимать участия в финансировании капитального ремонта домов и способствовать организации его проведения, как «бывший владелец». Это предусмотрено статьей 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда».
Следует помнить, что никто и никогда не будет заниматься чужим имуществом! И никто кроме совладельцев жилых домов лучше не позаботится о их собственность. Поэтому чем раньше собственники жилых и нежилых помещений организуются и выберут наиболее удобную для себя форму управления своим домом, тем быстрее будет наведен порядок в этом доме.
Стоит осознать, что в ОСМД и ЖЭО совершенно разные цели и задачи. ОСМД - это не ЖЭК! Цель ОСМД (некоммерческая организация граждан) - сохранить дом и домовые коммуникации, целью ЖЭКа (как и любой прибыльной организации) является максимизация прибыли и минимизация расходов. Только коллективный собственник (то есть, ОСМД) может изменить ситуацию, самостоятельно управляя или заключая договоры на частичное управление с теми юридическими или физическими лицами, которые предложат ОСМД выгодные условия.
миф 2
Создав ОСМД, жители теряют право на капитальный ремонт своего дома
Как на самом деле:
Проведение капитального ремонта дома и его финансирования является обязанностью совладельцев многоквартирного дома (владельцев квартир и нежилых помещений в этом доме) с момента приобретения в собственность квартир или нежилых помещений путем приватизации, покупки и тому подобное.
Согласно пункту 2 части первой статьи 7 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» совладельцы обязаны обеспечивать техническое обслуживание и в случае необходимости проведения текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Статьей 12 этого Закона установлено, что расходы на управление многоквартирным домом включают, в частности, расходы на содержание, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, технического перевооружения общего имущества в многоквартирном доме.
Расходы на управление многоквартирным домом распределяются между совладельцами пропорционально их долям совладельца, если решением собрания совладельцев или законодательством не предусмотрено иного порядка распределения расходов.
Обязательства по осуществлению расходов на управление многоквартирным домом в случае сдачи в наем (аренду) квартир и / или нежилых помещений. государственной или коммунальной собственности несут наниматели (арендаторы) таких квартир и / или помещений.
Итак, по решению собрания совладельцев может быть определен другой (не пропорционально долей совладельца) порядок распределения расходов на проведение капитального ремонта. Обязательства по осуществлению расходов, в т.ч. на проведение капитального ремонта дома независимо от того находится дом на балансе коммунального предприятия в обязательном порядке несут наниматели (арендаторы) квартир и / или помещений государственной или коммунальной собственности.
При этом отдельно отмечаем, что частью седьмой статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» предусмотрено, что бывшие владельцы (их правопреемники), владевшие многоквартирными домами до момента приватизации, обязаны принимать участие в финансировании их ремонта и содействовать организации его проведения .
Учитывая, что «бывшими владельцами» в понимании этого Закона являются территориальные общины и государство, механизмы выделения бюджетных средств на проведение работ по капитальному ремонту домов не отменяется. Органы местного самоуправления и в дальнейшем могут (и должны) принимать участие в финансировании капитального ремонта домов согласно принятым соответствующими программами.
Принятие местной программы по софинансированию органом местного самоуправления качестве «бывшим владельцем» работ по капитальному ремонту не требует принятия отдельного решения по этому вопросу общим собранием совладельцев дома. При этом, размер (сумма) софинансирования и / или перечень работ, которые будут выполняться за счет средств такой программы, должна определяться с учетом решения общего собрания о проведении капитального ремонта.
Отмечаем, что обязательства по осуществлению расходов на управление домом (в том числе на проведение капитального ремонта), которые в порядке указанных статей 7 и 12 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» несут наниматели (арендаторы) квартир и / или помещений государственной или коммунальной собственности, выполняются отдельно и независимо от обязательства органа местного самоуправления как «бывшего владельца» участвовать в финансировании капитального ремонта дома (в том числе путем утверждения соответствующих местных их программ).
миф 3
Председатель правления может оказаться недобросовестной и непорядочным человеком в вопросах распределения средств членов ОСМД.
Как на самом деле:
Совладельцы дома самостоятельно выбирают человека, которого знают, которой доверяют и которая, в основном, является их соседом и к которой всегда можно обратиться с вопросами, а если этот человек не оправдала надежд, то совладельцы в любой момент могут вынести вопрос о ее переизбрания на общее собрание совладельцев. Кроме того, распределение и использование средств ОСМД контролирует ревизионная комиссия доме, которую также выбирают совладельцы дома.
Риск выбрать недобросовестную или непорядочного человека головой ОСМД не больше и не меньше, чем в любой другой учреждении, ведет финансовую деятельность.
миф 4
Совладельцы не дадут себе совет, кто будет выполнять все работы в доме, вести финансовую деятельность?
Как есть на самом деле:
Согласно ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» по решению совладельцев все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции - объединению совладельцев многоквартирного дома (ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома). Управление многоквартирным домом управляющим осуществляется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом.
Если же совладельцы принимают решение передать функции управления многоквартирным домом объединению, то нанять дворника или уборщика для дома - не сложно. Дополнительным преимуществом ОСМД в этом вопросе является то, что работы в доме могут выполнять его жители в счет эксплуатационных взносов на содержание дома и придомовой территории.
Электричество и сантехника ОСМД нанимают по договору, работы принимают по актам выполненных работ. В случае, если Вы не знаете где найти таких специалистов, то можно обратиться в районную в городе Киеве государственной администрации для консультации и получения контактов председателей правления ОСМД в Вашем районе, где такие специалисты работают и готовы предоставлять дополнительные услуги.
миф 5
Стоимость услуг на содержание дома ОСМД больше, чем в ЖЭО и увеличивается без учета мнения жителей дома.
Как на самом деле:
Как показывает опыт ОСМД, взносы на содержание дома и придомовой территории в домах ОСМД и в домах, которые обслуживаются коммунальными предприятиями находятся примерно на одном уровне. Однако, ежемесячные отчисления на капитальный ремонт в домах ОСМД в среднем составляют 0,4-0,5 грн. / м2, в чем ОСМД имеет свои преимущества: деятельность не облагается налогом, а расчеты за работы осуществляются по акту выполненных работ, бухгалтер может работать « по совместительству »на нескольких домах ОСМД.
Согласно статье 4 Закона ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав совладельцев на владение и пользование общим имуществом совладельцев, надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие совладельцам в получении жилищно -коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.
В соответствии со статьей 16 того же Закона, ОСМД имеет право в соответствии с законодательством и уставом объединения устанавливать порядок уплаты, перечень и размеры взносов и платежей совладельцев, в том числе отчислений в резервный и ремонтного фондов.
Законодательством предусмотрено, что совладельцы принимают решение по управлению многоквартирным домом на сборах в порядке, предусмотренном статьей 10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». К полномочиям собрания совладельцев относится принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом.
Таким образом, Закон предоставляет право жителям дома самостоятельно устанавливать стоимость услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, ведь увеличение тарифа невозможно без решения общего собрания совладельцев многоквартирного дома. Закон в данном случае на стороне жителей дома. Создав ОСМД, жители имеют механизмы регулирования тарифа даже в сторону его уменьшения.
Кроме того, следует учесть, что ОСМД является неприбыльной организацией и освобождено от уплаты налога на добавленную стоимость. Освобождение объединения от уплаты такого налога позволяет или уменьшить размер отчислений на содержание общего имущества или направить эти средства (при условии сохранения предыдущего тарифа) в фонд текущего или капитального ремонта дома.
миф 6
Создавая ОСМД, собственники жилых помещений - члены ОСМД лишаются субсидий и льгот
Как на самом деле:
В соответствии со ст. 25 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» органы местного самоуправления в порядке, определенном законом, могут делегировать объединению, которое управляет многоквартирным домом, полномочия по осуществлению расчетов по предусмотренных законом льгот и субсидий отдельным категориям граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг , потребленной электроэнергии. Делегированные полномочия осуществляются в объеме, необходимом для полного и своевременного возмещения расходов совладельцев жилых помещений, нанимателей и арендаторов жилых помещений, путем:
передачи объединению установленных государственных дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, субсидий на жилищно-коммунальные услуги, компенсационных средств за предоставленные льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан;
предоставление компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг отдельным категориям граждан из числа собственников квартир и / или нежилых помещений, нанимателей и арендаторов в соответствии с законодательством.
Кроме того, статьей 21 указанного Закона предусмотрено, что средства объединения состоят в том числе и из средств полученных объединением в качестве возмещения за предоставленные отдельным категориям граждан льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг и предназначены жилищные субсидии.
миф 7
Есть риск, что не все владельцы будут своевременно осуществлять данную оплату.
Как есть на самом деле:
Экспертные опросы подтверждают, что уровень оплаты в домах, где создано ОСМД, превышает 98% ежемесячно. Ведь, в доме, где действует организованная община, большое положительное влияние на должников имеет общественное порицание соседей, которые понимают, что неплательщики замедляют процесс надлежащего содержания дома и придомовой территории.
миф 8
Создавая ОСМД жители вносят свои квартиры в уставный капитал ОСМД и могут лишиться своих квартир
Как на самом деле:
ОСМД является неприбыльной организацией и не создается путем формирования уставного капитала за счет квартир жильцов дома. ОСМД - это юридическое лицо, созданное владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества.
Кроме того, ст. 321 Гражданского кодекса Украины установлен принцип нерушимости права собственности. Этой статьей предусмотрено, что лицо может быть лишено права собственности или ограничено в его осуществлении лишь в случаях и в порядке, установленных законом. В частности, случаи прекращения права собственности предусмотрены ст. 346 Гражданского кодекса Украины. Прекращение права собственности жильцов многоквартирного дома при создании ОСМД законодательством Украины не предусмотрено.
Таким образом, создавая ОСМД, собственники жилых помещений в многоквартирном доме в коем случае не лишаются своей собственности и не передают ОСМД права распоряжения своим имуществом.
ОСМД - добровольное объединение жителей дома, созданное для надлежащего содержания дома и придомовой территории. Юридическое лицо ОСМД не приобретает права собственности на жилые или нежилые помещения в доме, находящихся в собственности жителей и не имеет юридических оснований им распоряжаться. ОСМД (в лице председателя правления), распоряжается только теми взносами, которые ежемесячно платят совладельцы на счет объединения в виде эксплуатационных взносов.
миф 9
Создав ОСМД, жильцы дома могут быть отключенными от теплоснабжения / водоснабжения при наличии общего долга ОСМД
Как есть на самом деле:
Согласно положениям статьи 22 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов», в случае, если правление объединения самостоятельно осуществляет функции управителя, оно по договору с поставщиками коммунальных услуг может быть коллективным заказчиком (абонентом) таких услуг. В этом случае объединение несет полную ответственность за своевременную уплату стоимости фактически потребленных членами объединения коммунальных услуг.
Газо- и электроснабжения квартир и нежилых помещений осуществляется на основании договоров между их владельцами и газ и электроснабжающей организации в соответствии с требованиями законодательства.
Согласно ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» договор на оказание услуг по централизованному отоплению, услуг по централизованному снабжению холодной воды, услуг по централизованному снабжению горячей воды, услуг по водоотведению (с использованием внутридомовых систем) в многоквартирном доме заключается между владельцем квартиры, арендатором или квартиросъемщиком и исполнителями этих услуг. Это делает невозможным прекращение поставок коммунальных услуг (водо-, тепло-, электро-, газоснабжения) во всем доме в случае задолженности отдельных потребителей по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Вид договорных отношений, который будет применяться в доме совладельцы выбирают самостоятельно на общем собрании.
В статье ипользованы материалы КГГА (Киевской городской государственной администрации).
